Av. Ömer Faruk Fırat

2012 yılında mevzuat dünyamızda yerini alan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, -bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu- özellikle 1999 Marmara depreminden sonra ortaya çıkan farkındalığın bir sonucu olarak yürürlüğe girmiş ve son derece önemli bir işlev görmüştür. Deprem kuşağı üzerinde kurulmuş şehirlerimizde ve özellikle İstanbul’da, vatandaşların can ve mal güvenliğini sağlayan yapılarda yaşamasını, bu amaçla riskli yapıların ivedilikle tespit edilip yıkılarak yeni yapı stokuna kavuşmak amacıyla hazırlanan yasa, eksik birçok yönü olmasına rağmen büyük bir sorunu giderme yolunda önemli bir adım olarak görülmelidir. Bu denli önemli bir alana yönelik çıkan kanun ve kanunun uygulama yönetmeliği, yürürlüğe gireli henüz 9 yıl olmasına rağmen çok ciddi değişiklikler geçirmiştir. Kanunun ve uygulama yönetmeliğinin hazırlanmasında hukukçulardan destek alınmaması, zaman içerisinde uygulamadaki aksaklıkları görme arzusu, temel hukuk kuralları karşısında müphem ifadelerin kullanılması ve bütüncül bir yaklaşım içermemesi gibi sebeplerle, uygulamada sorunlar ortaya çıkmış ve yargı kararları sürecin sağlıklı işleyişine mâni olmuştur.

Kanunun ve yönetmeliğin vatandaşların gündelik hayatına en çok tesir eden uygulaması şüphesiz riskli yapılarda karar alma süreçleri ve bu kararların hukuki niteliği çerçevesinde ortaya çıkmıştır. Bilindiği üzere, söz konusu bu mevzuatla riskli yapılarda yapının hangi yöntemle yenilenip, hangi yüklenici ile bu yenilemenin yapılacağı gibi pek çok karar alma konusunda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan farklı olarak, paydaşların 2/3 çoğunlukla karar alabileceği belirtilmiştir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz sebeplerden dolayı, bu karar yeter sayısının ne zaman geçerli olacağı, 6306 Sayılı Kanun’un hangi andan itibaren uygulanabileceği, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümlerin mi geçerli olacağı gibi hususlarda tereddütler ve uygulamayı sekteye uğratan kararlar ortaya çıkmıştır.

Kanun ve yönetmelikte, bir yapının “Riskli Yapı” hüviyetini kazanması (kesinleşmesi) anından itibaren riskli yapının tabii olacağı kanunun 6306 Sayılı Kanun olduğu açıktır. Yönetmeliğin 1. Maddesi uygulanacak yasanın ne olduğunu açıkça göstermektedir:

“Bu Yönetmeliğin amacı; 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemektir.”

Ancak Yargıtay’ın 18. ve 20. Hukuk Daireleri, mevzuattaki 2016 yılında yapılan değişiklikten önce alınmış 2/3 çoğunluk kararlarına yönelik ikili bir ayrıma gittiği görülmektedir. Yargıtay, 2016 yılı değişikliğinden önceki bir tarihte alınan 2/3 çoğunluk kararının geçerli olabilmesi için söz konusu riskli yapının yıkılmasının şart olduğunu, aksi takdirde binanın mevcudiyetini koruduğu durumda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun geçerli olacağını, bu sebeple binanın yeniden ve hangi yöntemle/hangi şirketle yenileceği gibi olağanüstü işlerle ilgili 2/3 çoğunluk ile değil oybirliği ile karar alınması gerektiğini kararlarında ifade etmiştir. (20. HD. 2017/4769 E. 2017/8004 K., 20. HD. 2017/3337 E. 2017/9610 K., 18. HD 2015/1794 E. 2015/15821 K. ) 2016 değişikliğinden önceki tarihlerde alınan kararlara karşı da yanlış olan bu hukuki değerlendirme karşısında 2016 yılında yapılan değişikle yönetmeliğin 15. maddesine ve Kanunun 6. maddesine 2/3 çoğunluk kararının “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” alınabileceği hükmü açıkça metne alınmıştır. Bu değişiklik sonrası aynı Yargıtay Hukuk Daireleri içtihat değiştirerek, 2/3 çoğunluk ile karar alınabilmesi için riskli yapı tespit süreçlerinin tamamlanmasını yeterli görmüş ve artık Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerinin uygulanamayacağını söylemiştir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/1455 E., 2018/7186 K. Sayılı Kararı, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/3580 E., 2018/7187 K. Sayılı Kararı, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019/3617 E., 2019/6532 K., Sayılı Kararı)

Bununla birlikte uygulamada ve bazı yerel mahkemelerde bir başka tartışma konusu ise 2019 değişikliğine kadar devam etmiştir. Söz konusu tartışma, alınacak 2/3 kararının bir “toplantı“da alınması gerekip gerekmediği ve haliyle bu toplantıya bir “davet” şartının/şeklinin olup olmayacağıdır. Bazı İdari Mahkemelerin toplantı, davet, davet şekli gibi ifadelerin kanunda ve yönetmelikte yer almamasına rağmen yönetmelikte 15. Maddesinde geçen “Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” ifadesinden – zorlama bir yorumla- bunun bir toplantı ve toplantı şartını ihtiva ettiğine dair kararlar vermesi akabinde mevzuatta 2019 yılında köklü bir değişikliğe gidilmiş ve “Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde” ibaresi kanunun 6. ve yönetmeliğin 15. maddesinden çıkartılmıştır. Aslında 2016 yılında yapılan değişikliklerle “toplantı”, “toplantıya davet”, “davetin şekli” gibi hususların mevzuattan çıkartılmasına rağmen, kanunun amacına ve lafzına aykırı yargı kararlarının daha da artmaması adına 2019 yılında yapılan değişiklik sonrası artık bir tereddüt kalmamıştır. Zikredilen bu son değişiklikle; herhangi bir toplantı ve toplantıya davet yapılmaksızın alınan 2/3 kararının geçerli olacağı ancak her halükârda bu kararın 7201 Sayılı Tebligat Kanunu çerçevesinde Noter marifetiyle 2/3 çoğunluk kararına katılmayan paydaşlara tebliğ edilmesi tek şart olarak mevzuattaki yerini korumuştur. Bu son değişiklik sonrası İdare Mahkemeleri, Bölge İdare Mahkemeleri ve Asliye Hukuk Mahkemeleri doğru bir şekilde 2/3 çoğunluk kararının alınması için bir toplantı ve bu toplantıya davet şartı aramamış ve Kentsel Dönüşümün amaçlandığı gibi etkin ve hızlı yürütülmesini sağlayan kararlar vermeye başlamıştır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun daha yeni ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre özel yasa olması hasebiyle, kanun koyucunun iradesinin riskli yapı kimliği kazanmış olan yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden ayrı, kendine özgü süreçleri ve yöntemleri olan söz konusu bu yasanın hükümlerinin uygulanması olduğu açıktır. Kanun koyucunun kentsel dönüşümün mümkün olduğu kadar hızlı ilerleyebilmesi için mevzuatta sürekli bu amacı sağlayacak değişiklikler yaptığı unutulmamalıdır. Bu sebeple vatandaşların alacağı 2/3 çoğunluk kararının hukuki niteliğinde hataya düşülerek Kat Mülkiyeti Kanununun Hükümlerinin irdelenmesinin kanuna aykırılık teşkil edeceği kabul edilmelidir.